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知らないと600万も損をするかも!老人ホーム入居で考えたい家の管理

2018.11.19

家の管理

最近メディアでも取り上げられることの多くなった「空き家問題」。今後、空き家問題はさらに深刻化すると考えられます。
その原因の一つが「高齢化」です。高齢になり、老人ホームなどの介護施設に入居すると、元の家は空き家と化すことも…。
そんなときに考えるのが「売却」。
実は売却のタイミングによっては、とても損をしてしまう可能性もあるのです。
そこでこの記事では、空き家が増える原因や問題点、そして効率的に空き家を売却するためのポイントなどをご紹介します。


◎こんな方にオススメの記事です◎
  • ・親族が老人ホームに入居し空き家ができた方
  • ・空き家を放置しておく事に漠然と不安を感じている方
  • ・空き家を手軽に売却したいと考えている方

近年増える「空き家」。増える原因は?

最近メディアでも話題に上がることの多くなった「空き家問題」。
空き家が増える原因は様々ありますが、大きく2つ。「高齢化」と「少子化」です。

・原因1:高齢化の進行

日本では高齢化が進み、2025年には75歳以上の人口が3,677万人まで増加すると予測されています。
高齢になると、身体状態や健康状態などから、それまで住んでいた家に住み続けるのは難しく、施設や病院などに入所する人も多くなります。それに伴い、空き家も増えてしまうのです。

引用:【内閣府】高齢化の現状と将来像 【内閣府】高齢化の現状と将来像

・原因2:世帯数の減少

日本の総人口は、2008年以降減り続けています。
これまでは、人口減少をしても、世帯数が増加するため住宅需要は満たされてきましたが、今後は世帯数も減少すると予測されています。人口減少に加えて世帯数の減少により、多くの空き家が発生すると考えられています。

引用:【総務省】人口減少社会の到来

「空き家」を放置することの問題点は?

ご自身またはご家族が老人ホームや介護施設に入居が決まったものの、
「もしかしたら元の家に戻るかもしれない」
「施設へ入居してすぐに家を処分してしまうのも…」
と元に住んでいた家をそのままにしている人も多いのではないでしょうか。
もちろん、老人ホームへ入居後に環境に適応できないかもしれないという不安もあるでしょう。

何かあった時に帰る家がある、というのは気持ち的に安心ではありますが、その反面で元の家を「空き家」として残しておくことに問題点やデメリットがあることはご存知でしょうか。
問題点やデメリットは大きく3つあります。

デメリット1:《お金の問題》空き家にもお金がかかることは想定内ですか?

土地や家に関して大きな関係があるのは「固定資産税」。
固定資産税は、その年の1月1日時点で土地や家屋などの「固定資産」を所有する人が自治体に納めなければならない税金で、
「課税標準額×税率(1.4%)」で計算されます。
この「課税標準額」は、おおよそ買ったときの値段の70%ほどが目安と言われています。
(実際の金額は、固定資産税の納税通知書をご確認ください)
例えば、課税標準額が2000万円の固定資産があった場合、固定資産税は14万円と算出されるわけです。

固定資産が「住宅用」である場合は、その土地は特例として優遇をされます。
面積が200㎡以下の部分であれば、課税標準額の6分の1、面積が200㎡超の部分であれば3分の1となるのです。
例えば、土地の購入価格:1,500万、住宅の建築費:2,000万円、合計3,500万の固定資産の場合、
(1,500万円×0.7×1/6+2,000万×0.7)×1.4%=22万円が固定資産税となります。

以前までは空き家であってもこの特例が適用されていたのですが、空き家への対策として、2015年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
これにより、空き家が「特定空家等」と指定された場合、特例が適用されなくなってしまうのです。
そうなると、先ほどの例に出した固定資産(土地の購入価格:1,500万、住宅の建築費:2,000万円)の場合、
固定資産税は(1,500万円+2,000万円)×0.7×1.4%=34.3万となります。
このように特例に適用されないだけで、10万円以上も固定資産税が増えてしまうのです。

固定資産税

固定資産税以外にも、空き家の維持のためにお金が必要なこともあるでしょう。
空き家をそのままにしておくだけでもお金はかかってくることは頭に入れておくことが大切です。

デメリット2:《安全性の問題》空き家を安全に保てますか?

近年、空き家から出火する事件が増えています。空き家から出火する原因として、配線トラブルやガス漏れ、たばこのポイ捨てなども考えられますが、最も注意すべきは「放火」なのです。
空き家は、人の目が少ないこと、枯れ草やごみなどが散乱し燃えやすくなっていることなどから放火をされやすいと言われています。放火をされると、その家だけの問題だけでなく、隣の家や、周りの住人に被害を及ぼしてしまいかねません。
施錠をきちんとする、燃えやすいものを放置しないようにするなどの対策はあるものの、人が住んでいないためどうしても放火のターゲットとして狙われやすくなってしまうのも事実です。
空き家をそのままにしておくのであれば、安全に保つための対策が必要なのです。

空き家を安全に保てますか?

デメリット3:《衛生面の問題》空き家を管理できますか?

ごみなどが放置されたり、不法投棄をされたりすることで、ねずみやハエ、蚊などが発生することも考えられます。
「住んでいないから自分たちには関係ない」と思っても、周辺に住んでいる人にとっては大問題です。
周辺住民に迷惑をかけることがないよう、定期的な手入れが必要になります。

「空き家」はどうするべき?空き家の活用方法

空き家を放置しておくことは、いくつかの問題点があることもご理解いただけたでしょう。
もちろんご家族やその親族が利用できれば一番良いのですが、そうはいかない人も多いもの。
では、空き家はどうするべきなのでしょうか。ここでは代表的な2つの空き家の活用方法をご紹介します。

○空き家を『貸す』

家族や親族で住むことはできないけれど、
「将来的には必要かもしれない」
「手放すのは嫌だ」
という人は「貸す」ことを検討してみると良いでしょう。

「賃貸」として活用することのメリットは、

  • ・思い入れのある家を手放さなくて良い
  • ・空き家管理の手間がなくなる
  • ・賃貸収入が見込める

などがあります。

貸すことになると、貸主としてリスクは発生します。
設備の故障やトラブルなど、借主が対応しなければならないものも多く、費用がかさんでしまう可能性もあります。また、入居者がいなければ、賃貸収入は得られません。

○空き家を『売る』

将来的にも必要ないだろう、という人は「売る」という方法が最もおすすめ
「平成26年空家実態調査」によると、今後の利用意向を調査したところ、意向が明確な回答の中で、「所有者やその親族が利用する」「空き家にしておく(物置含む)」の次に多かったのが「売却する」という方法でした。
引用:平成 26 年空家実態調査

家族の思い出などがつまった思い入れのある家を売るということで、罪悪感や精神的に負担がかかることはあるかもしれませんが、日々の管理の心配や固定資産税の支払いなどもなくなるので、売却さえうまくできれば手間は一番少なく、一時的にまとまった収入を得ることもできます。
住まなくなった後の管理や、お金の管理などを考えると、「売却する」という選択肢は、一番手っ取り早いと考える人も多いのかもしれませんね。

売却はタイミングが重要!遅いと損をする場合も?

では「売却する」という選択をした場合、どのような行動を起こすべきなのでしょうか。
まずポイントになるのが、「売るタイミング」です。

実は、不動産に大きく関わるのが「税金」。 売却するタイミングによっては損をしてしまう可能性もあるのです。

ご自宅(居住用財産)を売るときの特例に、「所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除できる」というものがあります。この特例の適用要件で最も注意すべきは

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

【国税庁】No.3302 マイホームを売ったときの特例

ということです。(詳細は上記ページをご確認ください)

老人ホームに入居し、生活の拠点が老人ホームに移った場合、その日から住んでいた家は「居住用の住居」ではなくなります。
つまり、特例を利用するためには、生活の拠点を老人ホームに移した日から3年目の年末までに売却することが必要なのです。

具体的に次のようなケースを考えます。
AさんとBさんは、所有期間が10年以上のご自宅を次のような条件で売却しました。

  • ・売却金額:6000万円
  • ・取得費:2500万円
  • ・譲渡費用:500万円
  • ⇒譲渡所得:3000万円

Aさんは、「まだ自宅に戻るかもしれない…」という不安もあり、老人ホームへ入居してから5年後に売却することにしました。その結果、売却時には特例が適用されず3000万円×20%=600万円の税金を払うことになりました。対してBさんは、「管理も大変だし、自宅に戻ることもない」と割り切り、入居後1年以内に売却をしました。売却時には特例が適用され、税金は0円となりました。

不動産売却時の税金の差

このように同じ条件の不動産を持っていたとしても、タイミングが遅れると600万円ほど損をする可能性があるのです。結果的に売却をするなら、できる限り得をしたいもの。損をしないためには、いつまでに何を行うべきか、結論を出すべきかを知っておくことが大切です。

空き家はどう売る?不動産売却を行うときのポイントとは?

家を売るということは実はそんなに簡単ではありません。
不動産売却で損をしないためには、必要な知識を持っておくことが大切。正しい知識も自分の力だけだとそう簡単に得られないので、不動産のプロである不動産会社に相談することがおすすめ
正しく不動産会社選びを行えば、安心してスムーズに売却を行うことができるのです。ポイントを押さえて、なるべく手間なく不動産売却を行いましょう。

○不動産売却は、「不動産売却」専門の不動産屋に!

「不動産屋」といっても、その内訳は、「建物売買業・土地売買業」「不動産代理業・仲介業」「不動産賃貸業」「賃貸業・賃間業」「不動産管理業」のように細かく分かれます。
最も一般的なのは「不動産賃貸業」や「貸家業、貸間業」。家を探すときにお世話になるのがこのタイプ。
しかし、不動産売却の時にお世話になるのは「建物売買業、土地売買業」を行う事業者です。実はこの「建物売買業・土地売買業」は不動産業の中では4.5%と少ないのです。 2017不動産業統計集

不動産業の事業所数の構成比

売却専門の不動産会社でないと、スムーズに売却を行うことは難しいもの。
不動産売却の第一ステップは、「不動産売却専門」の不動産会社に出会うことなのです。

○「早く」「高く」「安心して」売却するためには一括不動産査定サイトがおすすめ

売却専門の不動産会社に出会うための手っ取り早い方法は、一括不動産査定サイトを使うこと。
不動産売却の一括査定サイトを利用するメリットは、3つです。

  • 1.比較して選べる

    査定会社によって値段にばらつきは大きいもの。さらに対応のスムーズさも異なります。各不動産会社を比較することで、より納得した売却ができるのです。

  • 2.高い査定価格になる

    複数の会社の査定額を比較できるので、高い査定価格で売ることができます。さらに売却をする側が各社の査定をしていることを各不動産会社が知ると、不動産会社が競って高い査定価格を提示してくれる場合も。

  • 3.スムーズな売却ができる
  • 売却をすることはなかなかないものです。しかし、相続・住宅ローン・公的手続きなど、行うことは多いので悩むことも多いでしょう。売却の悩みを親身に聞いてくれる不動産会社に出会えれば、相談をしながら売却ができるので安心です。

一社ずつ相談するよりも、一度の申込みだけで後は待つだけなので、時間がないという人には特におすすめですよ。

○一括不動産査定サイトでも「イエウール」がおすすめ!

「イエウール」は不動産査定を希望する方と不動産会社をつなぐサービスです。

◇不動産売却・不動産査定「イエウール」はこちら⇒https://ieul.jp/

売りたい不動産の情報と個人情報を入力すると、各社へ一括で依頼ができ、各社から査定の結果が届きます。各社を比較し、信頼できる不動産会社と契約を行い、売却を行うという流れです。

イエウールの利用手順

いくつかある不動産一括査定サイトの中でも「イエウール」をおすすめするポイントは、大きく3つです。

  • 1.提携不動産会社が多いので、全国の一括査定ニーズに最も対応できる

    イエウールの提携社数は約1600社。これは他の査定サイトと比較してもダントツです。
    全国で対応しているので、「地方にある(今住んでいるところから離れたところにある)ご実家を売却したい」のようなご要望にもお応えすることができるのです。

  • 2.ネット接客を得意としている不動産会社が多い

    インターネットでの接客にも慣れている不動産会社も多いので、軽めの相談から可能です。
    もちろん電話の連絡が良いという方は電話で、というようにお客様の希望に合わせて提案をすることができます。

  • 3.大手から中小までまとめて申し込みができる

    大手は信頼や実績がありサービス豊富、地場の会社は地元の物件情報に詳しい、など大手・中小それぞれに良さがあります。提携社数が多いゆえに、お客様の求める不動産会社に出会いやすいのです。

◇不動産売却・不動産査定「イエウール」はこちら⇒https://ieul.jp/

やはり提携社数の多さは一番の魅力です。
不動産売却は、売却に慣れている不動産会社に出会えることがとても難しいもの。
「イエウール」であれば、お客様にあった不動産会社に出会いやすいのでおすすめなのです!

まとめ

老人ホームや介護施設に入居しよう(入居させよう)、また介護のために引越しをする、そんなタイミングで考えなければならないのが、今住んでいる家をどうするか。もちろん「空き家」として置いておくというのも一つの手です。しかし、「空き家」にしておくことは、金銭面・安全面・衛生面などの問題は起こりうるのです。
「売る」「貸す」など様々な選択肢がありますが、タイミングや方法を間違えると、損をしてしまう場合もあるので、正しい知識を身につけた上で検討を行うことがとても大切です。
「売却をする」という選択をした場合におすすめなのが、不動産売却の一括査定サイト「イエウール」。面倒なことは嫌、やったことがないから不安、という人にはぴったりなサービスです。
「もともと住んでいた家を放置したままだ…」「手続き面倒だけどそろそろきちんと考えないとな…」とお悩みを抱えている方は、まずは一度査定をしてみてはいかがでしょうか。

■記事作成・監修 シニアのあんしん相談室
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記事監修:老人ホーム入居相談員(介護福祉士、社会福祉士、ホームヘルパー2級、宅地建物取引士、認知症サポーター)
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